Noi, arhitectii suntem considerati de oamenii de afaceri ca niste personaje interesante, dar avand o insemnatate redusa in succesul unei afaceri care presupune dezvoltarea unei nii constructii. Da, parem mai degraba o bataie de cap decat un avantaj concurential.

Adevarul este ca adesea, in cautarea „marii arhitecturi” putem parea indiferenti la tot ceea ce tine de economic, de costuri. Legaturi intre gargauni si arhitecti se fac frecvent si poate ca destul de des este si adevarat.

Totusi, arhitectii au anumite calitati, poate cea mai importanta dintre acestea fiind abilitatea de a intelege spatiul construit. Intreaga arhitectura moderna este un drum tot mai lung in a perfectiona calitatile functionale ale cladirilor si uneori luam ca un fapt acest lucru, fara a ne mai gandi la importanta proiectelor.

Aceasta abordare functionalista este exact cheia unei arhitecturi de calitate pentru afaceri. O intelegere a faptului ca o noua investitie trebuie sa aiba printre functiunile sale si pe aceea de a fi eficienta economic este cheia unei colaborari fructuoase intre investitor si arhitect.

Arhitectura si Bugetul investitiei

Parametrii investitiei sunt importanti pentru arhitect. Nu va sfiiti sa le comunicati acestora cifre, atat cele pe care le estimati in ceea ce priveste costurile, cat si cele in ceea ce priveste veniturile ulterioare.
Arhitectii pot estima realismul unor astfel de date si pot proiecta in consecinta.

Nisa de piata a cladirii viitoare

Arhitectura din tara si de aiurea este un subiect de interes pentru arhitecti. Noi studiem intotdeauna cazurile de succes, fie ele locuinte sociale, cladiri de birouri, chiar si spatiile industriale.

Proiectul incepe dinaintea deciziei de a investi

Decizia de a investi se ia adesea odata ce terenul a fost cumparat si au si fost ganditi anumiti parametrii ai investitiei. Aceasta este una dintre cele mai mari greseli posibile. Succesul investitiei depinde in mare masura de calitatile terenului, de ceea ce se poate construi pe el. In timpul cautarii terenurilor de constructii evaluari rapide pentru fiecare in parte pot asigura o decizie mai buna. In plus, anumite oportunitati pot fi pierdute.

Obiectul de arhitectura poate spori sau scadea valoarea investitiei

Mai sus am explicat de ce performanta economica este o functiune a oricarei cladiri. Expresivitatea estetica este, la randul sau tot o functiune a cladirii. Cu aceasta afirmatie probabil ca putini arhitecti sunt de acord, insa o cladire care nu stimuleaza pozitiv din punct de vedere vizual practic nu isi indeplineste rolul.

Cei mai multi comentatori aprecieaza succesul produselor recente ale Apple (iPhone, iPad) prin designul lor desavarsit. Nu exista practic nici un motiv pentru ca investitiile imobiliare sa nu fie la fel. Cladirile pot avea sau nu un prestigiu independent de raportul venit/investitie, insa cladirile prestigioase au mult mai multe sanse sa reprezinte si un succes comercial.

Incepeti cu arhitectul!

Arhitectul este asemanator avocatului: menirea sa este sa reprezinte cat mai bine clientul. In plus fata de acesta din urma, arhitectul este direct interesat in succesul unei investitii. Noi ne dorim sa ne mandrim cu cladirile pe care le proiectam. In plus stim ca in proiect se afla tot ceea ce da valoare viitoarei constructii: performanta economica, performanta urbana, performanta energetica, performanta estetica.
In pofida aerului artistic pe care folclorul investitional ni-l atribuie, preocuparile noastre sunt foarte tehnice. 80% din ceea ce facem este strict legat de tehnologie si de legislatie, 10% este preocupare artistica si 10% intelegere economica. Din pacate, adesea ultimele zece procente raman nefolosite.

arhitect Octavian Ungureanu

Citi mai multe articole pe aceasta tema!

Atat legislatia in vigoare, cat si numeroase site-uri specializate includ un continut cadru al studiului de fezabilitate. Dincolo de o lista seaca de piese absolut necesare, putine sunt cunoscute despre acestea.

Arhitectura si Constructii: Faza Studiu de Fezabilitate / Prefezabilitate: Scop

Pe scurt, intregul studiu se bazeaza pe analiza celor doi factori absolut definitorii:

• Venituri
• Costuri

Raportul celor doua valori de mai sus includ rapoartele privind:

1. fezabilitatea tehnologica,
2. fezabilitatea economica,
3. fezabilitatea legal,
4. fezabilitatea operational,
5. fezabilitatea temporala.
6. Desi inclusa practic in cele de mai sus, tot mai des se discuta si de fezabilitatea de mediu, desi, in fond, orice proiect care raspunde pozitiv termenilor tehnologici si legali trebuie sa raspunda si din punctul de vedere al protectiei mediului. Studiile de impact asupra mediului sunt, practic, studii de fezabilitate de mediu.

Scopul Studiului de fezabilitate este sa stabileasca sustenabilitatea economica a intreprinderii initiate.

Cine intocmeste Studiul de Fezabilitate

Adesea, intocmirea Studiului de Fezabilitate cade in sarcina celui care intocmeste proiectul de finantare. Traditional, Studiul de Fezabilitate (pentru cladiri) este intocmit de proiectantul general (arhitecti+ingineri). Adevarul este ca nici unul dintre cele doua categorii de specialisti nu este in masura sa intocmeasca intregul studiu de fezabilitate. De ce?

• Consultantul pentru finantare are ca rol principal incadrarea corecta a proiectului in cadrul birocratic-operational al programelor europene. 
• Arhitectii si Inginerii (Aflati in echipa, sub titulatura de Proiectant, sau Proiectant General) sunt profesionisti specializati in proiectarea cladirilor, fie ele civile, agricole sau industriale. Desi este practic imposibila realizarea oricarei cladiri fara proiectant, aproape nimic din complexul de relatii economice impuse de un proiect nou nu sunt la nivelul acestora de expertiza.

Studiul de fezabilitate nu se refera insa nici la o completare a unor rubrici in tabele predeterminate, nici la proiectarea celor mai minunate cladiri. Studiul se refera la viabilitatea proiectului, la profitabilitatea sa. Presupunand prin absurd ca finantarile ar acoperi 100% din investitie, chiar si in aceste conditii activitatea economica poate fi neprofitabila si neperformanta.

Beneficiarul este cel care trebuie, in fapt, sa conduca Studiul de Fezabilitate. De ce? Clientul este cel care poate evalua in permanenta punctul in care raportul venituri/costuri este favorabil sau nu. Pentru orice afacere industriala, agricola sau comerciala, acesta este cel care stie in ce masura profituri viitoare pot sa se nasca din proiectul in lucru.

Acestuia ii sunt subordonati:

• Tehnologiul (pentru dimensionarea fluxurilor de materii prime, energie, productie in industrie si agricultura). Ei stabilesc de ce este nevoie pentru a asigura coerent un flux de productie, valorile tintite de productie, alegerea utilajelor samd. Bineinteles, discutam de tehnologi pentru investitiile care presupun un ciclu de productie.
• Specialistul de Marketing: Stabilirea capacitatii de productie este practic imposibil de determinat fara un studiu preliminar al pietei bunurilor sau serviciilor produse sau oferite, niveluri de preturi, precum si o proiectie viitoare a evolutiilor acestora.
• Arhitectii si Inginerii (Proiectantul General) care sunt in masura sa “imbrace” un flux de productie cu constructiile necesare: hale de productie, de depozitare, cladiri civile, instalatii. Ei determina ce investitii sunt necesare pentru a asigura indeplinirea conditiilor minime de Siguranta Structurala, Siguranta in Exploatare, Securitate la Incendiu, Sanatatea oamenilor, Economia de Energie si Izolarea Termica si Hidrofuga, Protectia Mediului, atat din punctul de vedere al fondului construit, cat si din cel de vedere al masurilor similare impuse de utilizarea tehnologiilor de productie.
• Consultantul de Proiect: strange toate aceste date si se ingrijeste de forma corecta din punctul de vedere al tipicului necesar prezentarii unui proiect de finantare.

Studiul de Fezabilitate (SF) ca parte din procesul de proiectare

SF-ul nu este o poza a unei activitati, ci este un instrument de lucru pentru intreprinzator (initiatorul sau).

Probabil ca nu exista practic nici o activitate umana care sa nu fie, intr-un fel sau altul, profitabila. Masura in care aceasta este profitabila este modul in care raportul definit mai sus (Venituri/Costuri) este reglat.

Pentru a pastra acest raport cat mai bun, exista intotdeauna doua cai:

- Maximizarea Veniturilor: Obtinerea unor produse /servicii cu o valoare adaugata cat mai mare, reprezentand un segment de piata cu un potential cat mai mare.

- Reducerea Costurilor: Se aplica asupra celor doua mari componente ale sale: investitia imobiliara (teren + cladiri), investitia de baza in complexul de utilaje tehnologice sau dotari, minimizarea costurilor de exploatare.

Minimizarea investitiei imobiliare. Cum se realizeaza?

1. dimensionarea stricta a spatiilor la parametrii impusi de fluxul tehnologic sau de serviciile furnizate. Oriunde, fiecare metru patrat in plus de constructie costa suplimentar si orice investitie are un prag de rentabilitate.
2. folosirea unor solutii constructive cat mai eficiente economic si tehnic
3. dimensionarea corecta a fluxurilor tehnologice: este strict legata de punctul 1. O abordare eficienta trebuie sa inteleaga orice constructie ca o “carcasa” in cadrul careia se realizeaza activitati umane. Dimensionarea incorecta a activitatii, a capacitatilor de productie, de aprovizionare duce direct la o dimensionare improprie a “carcasei”. Aceste dimensionari incorecte se traduc mai tarziu prin investitii suplimentare sau prin disfunctionalitati in procesul de productie, sau in serviciul oferit.
4. alegerea celor mai eficente amplasamente. Desi de obicei terenurile sunt deja achizitionate, aceasta nu este probabil cea mai buna solutie. Studiul de amplasament trebuie sa asigure pe de o parte cele mai scazute costuri de achizitie si echipare edilitara, pe de alta parte sa rspunda nevoile activitatii economice de baza: acces la sosele, drumuri, cai ferate si apropierea de centrele populate pentru investitiile industriale, zone turistice cu perspective placute pentru activitatile de turism, etc. Aceste caracteristici pot asigura adeseori succesul unei intreprinderi, iar lipsa acestora, poate fi o garantie pentru nereusita.

Minimizarea investitiei de baza in complexul tehnologic /dotari + Micsorarea costurilor de exploatare

1. Folosirea de utilaje/echipamente/dotari conform unor prioritizari din punct de vedere al performantei economice: Achizitionarea de utilaje/echipamente de ultima ora strict in cazul in care acestea asigura un avantaj competitional direct + economii la cele neesentiale pentru marirea competivitatii economice
2. Marirea Eficientei Energetice. Aceasta poate merge pana la obtinerea independentei energetice, prin cogenerare (solara, eoliana), si economie prin eficienta consumului energetic (izolatii etc).  Nu se mai indoieste nimeni ca energia va fi din ce in ce mai scumpa, dupa cum consumurile mondiale tind sa fie tot mai mari, in ciuda recesiunilor.

Greseli Frecvente

Evident, tratarea superficiala a oricarei laturi a studiului de fezabilitate este o greseala, insa:

Neglijarea investitiei

• Incredibil, dar aceasta este cea mai mare greseala! Investitorii se concentreaza exclusiv pe indeplinirea formulelor birocratice (importante, bineinteles), neglijjand uneori total orice abordare economica a proiectului, uneori chiar si atunci cand aceasta este exact domeniul propriu de activitat! Investitia este privita ca o simpla achizitie a unui nou utilaj sau ca accesul nesperat la o sursa nerambusabila.
• Trebuie inteles ca finantarile nerambursabile sunt un factor perturbator al pietei, acestea oferind avantaje concurentiale aplicantilor. Folosirea necugetata a acestora insa diminueaza pana la anulare avantajul potential. In plus, oricand principalul concurent poate accesa exact aceleasi resurse care folosite eficent pot anula total acel castig initial.

Neglijarea proiectelor de constructii

• Mai ales in domeniile  in care cladirea reprezinta principalul obiectiv al proiectului, atitudinea este ridicola. Realizarea unor proiecte de arhitectura in 1-2 saptamani, ignorarea oportunitatilor oferite de locatii sunt obiceiuri foarte des intalnite. Chiar inainte de calitatea serviciilor, calitatea arhitecturii unei pensiuni este cea care primeaza. De aceea interpretarea contabila a unui proiect de pensiune sau de orice alta constructie hoteliera este o eroare capitala. Orice investitii in mobilier, televizoare si capete de dus nu pot aduce inapoi ceea ce se pierde printr-o imagine fada, saracacioasa, a constructiei.
• Nici celelalte domenii de activitate nu sunt ferite de aceasta greseala. Dupa cum arhitectura “imbraca tehnologia”, si tehnologia trebuie pliata uneori pe ceea ce constructiile pot oferi eficent economic.

Ratiunile deciziei de a investi

• Stabiliriea parametrilior de fezabilitate este prima decizie care trebuie luata.  O activitate economica fezabila este cu atat mai performanta cu cat se poate finanta si nerambursabil. O fabrica de produse alimentare, amplasata intr-o zona agricola importanta, cu acces la piete importante, cu utilaje, tehnologii  performante, furnizand produse de calitate si la preturi competitive, cu un consum eficent de energie este virtual oricand fezabila. Un astfel de proiect poate fi usor adaptat cerintelor finantarii nerambursabile, devenind astfel o extraordinara sursa de venituri.

Luarea deciziei de a investi trebuie sa tina cont exclusiv de fezabilitatea intrinseca a proiectului si nu sa porneasca de la sursa de finantare spre proiect. Revenind la exemplul cu pensiunile turistice: Functionarii care evalueaza proiectele nu au uneltele necesare masurarii frumusetii peisajului zonei turistice, frumusetea constructiilor, eficienta spatiilor. Ei sunt limitati la a evalua proiectia lor contabila. Costurile de executie nu au cum sa spuna niciodata cat de minunata este o casa.

Contactati-ne pentru o consultatie gratuita!

Compania noastra,  Proiectare Arhitectura, Structuri de Rezistenta, Instalatii, acorda cate o consultatie gratuita persoanelor fizice sau juridice  care doresc sa construiasca, sa dezvolte un proiect imobiliar sau sa demareze un proiect de investitii

Acest Sondaj de opinie este initiat de Trilitica Frame Invest srl si are ca scop determinarea elementelor care vor permite proiectarea unor cladiri si spatii de birouri mai bune, mai eficiente, care sa raspunda mult mai bine nevoilor oamenilor si companiilor.

Ca arhitect nu am cum sa verific soliditatea juridica a actelor de proprietate. Pentru aceasta sunt avocatii si notarii, ba chiar si agentii imobiliari. Ceea ce am urmarit a fost sa evaluam daca si ce se poate construi pe un teren, dar si (pentru dezvoltarile imobiliare) cat costa investitia, ce spatii vandabile sau inchiriabile se pot obtine, cum si daca se pot asigura locurile de parcare, anumiti parametrii finaciari ai investitiei (costuri pentru structura de rezistenta, costuri pentru finisaje, instalatii etc).
Am descoperit ca adesea cele mai periculoase terenuri sunt cele care aparent ofera cele mai mari garantii. Agentiile imobiliare ataseza adesea certificate de urbanism pentru terenurile ofertate. Aceste certificate de urbanism au numele „corectat” cu epitetele „pentru informare” sau „pentru instrainare”.

Certificatul de urbanism in mod normal este o expresie a regulamentului de urbanism al zonei. Am ajuns astfel sa vad zeci de certificate de urbanism „pentru P+13”. Intr-adevar, in Bucuresti cel putin exista numeroase zone in care Regulamentul Local de Urbanism permite constructia unor cladiri avand 14 niveluri. Situatia este insa mult mai complicata: permisivitatea este corectata de anumite conditii pe care parcela de teren trebuie sa le asigure: pozitia pe anumite strazi, anumite deschideri, anumite vecinatati. Altfel, terenul in cauza desi se afla intr-o zona in care se poate construi pana la o asemenea inaltime, nu poate fi ocupat dect cu cladiri cu 3, 4, sau 5 niveluri, nicidecum cu 14! Incercarea ulterioara de a modifica regimul de inaltime de la P+4 la P+10, macar, daca nu acel P+14 din „vitrina” are adesea sanse relativ mici si un traseu lung si complicat.
Nici macar terenurile protejate prin PUZ-uri aprobate si aflate in vigoare nu reprezinta o garantie. Fara a-i acuza pe colegii urbanisti, am vazut PUZ-uri care permit constructia unor cladiri de birouri, P+9, insa cu inaltimea maxima de 27 metri. Etajul curent al unei cladiri de birouri are insa cel putin 3,60, daca nu chiar 4 metri inaltime, ceea ce face ca pe minunatul teren sa se poata construi de fapt doar un P+6 sau P+7.

De retelele de utilitati de sub terenurile achizitionate stie deja cam toata lumea. Am vazut dezvoltatori care verifica parcelele cu detectoare de metale pentru a se asigura ca nu exista tevi de gaze, apa, termoficare, linii electrice samd. Am vazut un teren pe care fusese aprobat un PUD in urma cu mai multi ani (care are si un aviz de amplasament de la Romtelecom) care apoi, in demersul de obtinere a avizelor, de la aceeasi institutie a primit aviz negativ deoarece pe parcela nu numai ca treceau retele de fibra optica, dar este amplasat chiar si un camin pentru racorduri, atat retelele cat si caminul fiind functionale.

Situatiile de mai sus se refera la terenuri din Bucuresti, oras in care exista totusi o disciplina destul de ridicata in constructii si in autorizarea constructiilor.
Nu foarte departe de Bucuresti, un client a achizitionat un teren avand un Certificat de Urbanism si un PUZ aprobat, aflat in vigoare. Dupa achizitie, solicitand un nou certificat pentru construire, primaria i-a solicitat un nou PUZ, deoarece primul PUZ era pentru „parc industrial” iar prin cererea de certificat s-a solicitat „fabrica” iar planul initial era intocmit pentru o zona mai larga (clientul achizitionase doar cca 20% din teren).

Cazurile ca cele de mai sus aduc cel putin intarzieri de luni de zile, uneori pana la un an in derularea investitiei, daca nu chiar anularea ei totala. Haideti sa ne inchipuim ca dezvoltatorul scoate pe piata 20-30 de apartamente in martie 2009 in loc de martie 2008, nu?

Dupa cum aminteam in introducere, pana si terenurile destinate constructiilor de case si vile pot sa fie virtual neconstruibile. Insa chiar daca investitia este mai mica, un eventual esec nu inseamna ca nu poate fi mult mai tragic.

Achizitia unui teren pentru constructii trebuie sa fie in final destinata constructiei propriu-zise, de aceea verificarea bunului trebuie sa se faca pornind de la aceaste consideratii, in primul rand. Fara nici un fel de exagerare, daca pentru o anumita investitie trebuie sa fie asigurate 100 de locuri de parcare, atunci ar fi foarte bine ca un birou de arhitectura sa-si poata asuma responsabilitatea privind asigurarea celor 100 de locuri de parcare, iar daca o astfel de solutie inseamna 2-3 subsoluri in loc de unul singur, cu siguranta dezvoltatorul trebuie sa stie asta cu siguranta atunci cand semneaza actele in fata notarului.

Octavian Ungureanu,

Arhitect,

Trilitica Frame Invest

Drumul firesc al unui investitor duce la o firma de consultanta pentru redactarea proiectului de finantare. Asa si este normal, tinand cont de faptul ca incadrarea in masurile corecte, documentatia si restul actelor au un cuprins destul de stufos. In plus sesiunile de depunere trebuie valorificate la timp.

In tot acest demers in care calculele financiare si demersurile birocratice abunda cei implicati (atat investitorul, cat si consultantul) uita de ceea ce inseamna constructiile aferente investitiei.

Intotdeauna consultantul si investitorul ajung tarziu la arhitect, avand termene extraordinar de scurte. Asta se intampla in ciuda faptului ca studiul de fezabilitate nu este un proces inceput si terminat in biroul firmei de arhitectura, fiind necesare si certificat de urbanism, avize, studii suplimentare.

Calendarul minim pentru aceasta trebuie sa fie de 2-3 luni: intr-o luna se poate obtine un certificat de urbanism si tot cam o luna dureaza pana cand se obtin si avizele pentru investitia proiectata. In acelasi timp echipa de proiectare (arhitect, structurist, ingineri de instalatii) trebuie sa puna pe hartie planurile cladirilor, fatade, sectiuni si evaluari cat mai corecte ale costurilor.

Din pacate unele avize necesita o aprofundare considerabila a proiectului de arhitectura si chiar si a celui de rezistenta si instalatii: Avizul pompierilor, de exemplu, presupune ca toate planurile cladirii sunt finalizate si este redactat un scenariu de siguranta la foc. Pentru cladirile modernizate si consolidate, avizul Inspectoratului de Stat in Constructii presupune ca a fost deja efectuata o expertiza tehnica a cladirii. Pentru aceasta este nevoie de un studiu geotehnic, un releveu structural si o tema de arhitectura. Expertiza cuprinde solutiile tehnice care apoi trebuie sa se regaseasca in proiectul de rezistenta.

Fara a intra si in mai multe detalii, cred ca deja imaginea de ansamblu este corect conturata. Proiectarea, chiar si in faza de studiu de fezabilitate are un grad mare de aprofundare. In acelasi timp trebuie luata in calcul si perioada necesara obtinerii avizelor.

In mai multe randuri, biroul nostru a reusit sa se incadreze in aceste termene infernal de scurte. Ce este insa mai important este un alt aspect: investitorii au tendinta ca in acest demers sa neglijeze importanta majora pe care partea de investitii in constructii o are. In mod normal, clientii firmelor de proiectare trateaza cu multa atentie aspectele legate de proiectele de arhitectura, rezistenta si instalatii. In cazul accesarii fondurilor europene prioritatile sa muta.

Intr-un proiect pentru un spatiu industrial, agrozootehnic intotdeauna beneficiarul este la fel de important ca arhitectii si inginerii, in mod firesc. Proiectantul, pana la urma, se rezuma la a „imbraca” intr-o anvelopa arhitecturala fluxuri tehnologice, masini, utilaje si echipamente pe care nu le cunoaste nimeni mai bine decat investitorul, cel care este mai bun cunoscator al propriului business decat oricine. Am observat in discutii purtate cu clientii nostri si cu tehnologii angajati de catre acestia cat de importanta este propria lor experienta.

In aceste conditii este cu atat mai regretabil ca tocmai in pragul accesarii unor fonduri nerambursabile se uita de importanta programarii investitiei. In mod normal abia dupa ce toate aceste lucruri sunt bine gandite, studiate in detaliu, considerate variantele si optiunile, colegii structuristi isi pot cere timpul necesar optimizarii structurilor de rezistenta.

Extraordinar este ca aceasta graba se intoarce tot impotriva investitorului. O hala metalica de 1000 mp insuficient studiata in conditiile in care din graba are consumuri de 60 kg/mp in loc de 50 kg ineamna automat costuri de peste 20.000 Euro. Chiar daca 50% din aceasta suma este nerambursabila, acestia sunt bani care pot fi altfel reorientati catre achizitionarea de masini, utilaje si echipamente.

Articolul de fata nu este nimic altceva decat o invitatie catre viitorii investitori sa nu uite in graba de a prinde urmatoarea sesiune ca orice cent cheltuit acum datorita unei proiectari superficiale nu din cauza firmei de arhitectura, ci din cea a implicarii defectuoase in propriul proiect inseamna practic o pierder dubla.

Octavian Ungureanu,

Arhitect

Trilitica Frame Invest srl

In 2007 zeci de articole evidentiau nevoia imensa de cladiri de birouri clasa A. Comparatiile cu Budapesta, Varsovia si Praga aratau deficite de sute de mii, daca nu de milioane de metri patrati de spatii de birouri.

Pe de alta parte, dezvoltatorii impreuna cu marile agentii de real-estate intelegeau tot mai bine nevoile multinationalelor tot mai ahtiate dupa spatii cat mai mari, cat mai impozante, cat mai….. Se vorbea de o foame pentru spatiile de birouri si de un important deficit: 1.000.000 mp de spatii Clasa A

Deficit de 1.000.000 de mp de spatii de birouri clasa A in 2007?

Cum se face ca de la deficitul de 1.000.000 mp de spatii de birouri clasa A s-a ajuns la zeci de cladiri neocupate sau prea putin ocupate? Cum se face ca multinationalele, in ciuda restrangerilor, a relocarilor, a micsorarii chiriilor nu ocupa totusi marea parte a spatiilor deja construite?

Raspunsul este probabil ca „nevoia” de spatii de birouri era totusi exagerata. In alta ordine de idei, companiile sunt mult mai precaute in a-si evalua necesarul de spatiu si tot mai hotarate sa mentina sub control costurile.

Aproape intreaga oferta a fost orientata catre clientii de lux: Companii mari, cu sute de angajati, cu bugete mai mult decat onorabile si facand afaceri pline de optimism. In acelasi timp, numeroase dezvoltari se bazau pe terenuri scumpe, intens speculate, pe constructii scumpe realizate cu credite date cu larghete, dar la dobanzi destul de piperate. In acelasi timp cladirilie de birouri ale anilor 2003-2008 nu au reusit nici ele sa fie in totalitate ceea ce se pretindeau. In conditiile in care site-urile de imobiliare abundau de anunturi cu „spatiu de birou clasa A” care de fapt erau apartamente de bloc si multe de cladiri de birouri care se autodefineau pompos „clasa A” nu erau in fapt nici macar clasa B.

Lasand insa la o parte clasificarea spatiilor de birouri, pana la urma oarecum irelevanta, aproape toate noile cladiri de birouri insistau sa ofere spatii foarte mari. La un moment dat chiar compania noastra cauta spatii de birouri si sute de telefoane date se terminau cu: „Ne pare rau, nu avem nici un spatiu atat de mic”.

Spatiile de birouri sub 200-300 mp erau extrem de rare si in general rezultatul vreunui etaj retras, incomplet. In acelasi timp sute de mii de firme din Romania ridicau la cote nebanuite chiriile apartamentelor si practic aproape al oricarei casute sau vile scoasa la inchiriere. Apartamentele in vila sau blocuri au devenit sediile predilecte ale avocatilor, notarilor, firmelor IT, firmelor de contabilitate, companiile de publicitate, PR, marketing, consultanta, firmelor de constructii, proiectare etc. Ba chiar si cele ale numerosi dezvoltatori.
Cele mai rasarite dintre aceste firme isi permiteau sa inchirieze cate o vila intreaga. Pe adevaratele cladiri de birouri se bateau realmente bancile, companiile de telefonie, multinationalele si orice companie cu cifra de afaceri de mai multe milioane.

Foarte ciudat este ca in exact aceeasi perioada mii de start-up-uri apareau, iar firmele avand cifre de afaceri de cateva sute de mii de Euro, putini angajati, insa cu o puternica nevoie de reprezentare au fost in totalitate neglojate.

Trebuie remarcat ca inca zeci, daca nu sute de mii de firme, functioneaza in apartamente cu 2-3-4 camere. Au in realitate nevoie de spatii de birouri pornind de la cca 30. mp in sus. O companie care isi desfasoara activitatea intr-un apartament cu 4 camere are nevoie de spatii de birouri de cca 60 mp. Aproape toate companiile care au birouri in vile mai mari sau mai mici au nevoie de spatii de birouri de 80-150 mp. Relativ putine companii au nevoie de spatii de birouri de peste 200 mp.

O companie care plateste o chirie de 500-600 de Euro lunar pe un apartament cu 3 camere are in fapt o nevoie de spatii de birouri de circa 50 mp. Aceeasi companie platea inainte de criza intre 800 si 1200 Euro pentru acelasi spatiu. Asta inseamna ca aceste companii chiar si in prezent platesc o chirie de 10-15 Euro/mp si au platit in decursul timpului si 20-25 de Euro/mp.

La sumele de mai sus se adauga celelalte costuri: intretinerea (la bloc), curent electric, o persoana pentru curatenie, reprezentand inca minim 100 Euro lunar, adica inca 2-3-4 Euro/mp. Toate aceste firme prin blocurile prin care functioneaza au montat alarme (se sparg sediile de firma!), interfoane, aparate de aer conditionat, au tras retele de internet, cabluri de telefoane, au mai schimbat becuri, prize, intrerupatoare, sigurante, ba chiar au mai suportat zugraveli, vopsitorii.

600 milioane de Euro pe an pierderi

In plus, majoritatea acestor firme au suportat si inca suporta infama eticheta de „firma de apartament”. 100.000 de astfel de mici companii, care platesc in prezent in medie chirii si mentenanta de cca. 500 de Euro lunar reprezinta clienti pentru spatiile de birouri de cel putin 50.000.000 de Euro lunar, adica 600.000.000 Euro pe an.

Suma uluitoare de mai sus nu reprezinta un maxim, ci un minim istoric. Trebuie sa tinem cont de faptul ca acesti potentiali clienti ai spatiilor de birouri au fost dispusi sa plateasca si sume mai mari de atat in trecutul nu foarte indepartat!

Refuzul promoterilor imobiliari de a dezvolta unitati de spatii de birouri de 30-50-80-100 mp este greu de inteles. In acelasi timp, cladirile deja construite pot fi convertite doar cu greu si cu mari pierderi de spatii, probabil ca singura lor sansa fiind totusi o revenire a pietei.

Octavian Ungureanu,
Arhitect
Trilitica Frame Invest
www.building-design.ro

Preluarea acestui articol se poate face numai cu accpetul si in conditiile autorului

Cel putin in Bucuresti, legea este clara: pentru fiecare apartament sub 100 metri patrati se va asigura cate un loc de parcare, iar pentru apartamentele mai mari, cate doua locuri de parcare pentru fiecare apartament. Pentru cladirile de birouri, norma creste mult mai mult, fiind necesar cate un loc de parcare pentru fiecare 50 de metri patrati.
Daca pentru spatiile de birouri acest lucru nu este o provocare decat prin numarul mare de locuri de parcare necesare, pentru cladirile rezidentiale, mai apare o problema extrem de dificila:
Parcarea subterana dicteaza modul in care structura se desfasoara si la nivelele supraterane. Faptul ca un loc de parcare are 2,50 x 5,00 metri, face ca structura sa aiba deschideri de 5,00 sau 7,50 m.

In plus, mare parte din structura trebuie sa fie realizata cu stalpi si mai putin cu diafragme din beton armat, deoarece un pachet de 2 sau 3 locuri de parcare necesita deschidere si inspre calea de rulare.
Pasul de 5,00 metri se potriveste foarte prost cu necesarul de compartimentare de la etajele supraterane, cei 5 metri fiind insuficienti pentru realizarea a doua camere.
Deschiderile de 7,50 metri sunt insa pur si simplu foarte scumpe, deoarece se iese din zona de eficienta superioara a betonului armat.
· Aparent singura solutie este realizarea unui plan liber al etajului cu apartamente, in care compartimentarea sa nu tina cont de structura. Acest fapt face insa ca pentru respectarea inaltimii libere minime de 2,50 m, inaltimea etajului sa fie mai mare cu cel putin 50-60 cm (inaltimea grinzilor). La un numar de 10 Etaje, asta inseamna inaltarea constructiei cu minim 5,00 metri, ceea ce practic inseamna peste un intreg etaj, sau altfel spus, fiecare etaj are un cost aditional de minim 15% pentru structura si alti 15% pentru finisajele exterioare. In plus, adesea regulamentul de urbanism nu limiteaza numai numarul de etaje, ci si inaltimea reala a constructiei. Daca pentru un P+10, inaltimea este stabilita prin PUZ la 32 metri, aceasta solutie inseamna pur si simplu depasirea acestui indicator, sau, altfel spus, respingerea proiectului de catre arhitectul sef de sector.

· Realizarea unui planseu tip Dala groasa elimina practic grinzile din casa, permitand mentinerea etajului in limite rezonabile. Neajunsul il reprezinta insa un consum sporit de beton armat pentru fiecare metru patrat, consumurile urcand pana la 90 kg de fier per metrul patrat, iar betonul pana la 0,60 mc/mp., fata de un consum normal de 60 kg/mp si 0,40 mc/mp, adica un cost suplimentar de aproximativ 50 Euro/mp, ceea ce inseamna un cost de 20% mai mare pentru structura, insa mentinerea in aceiasi parametri ai costurilor finisajelor exterioare.

· Realizarea unuei trame structurale la subsol care sa respecte modul de conformare al apartamentelor duce insa la pierderi consioderabile de locuri de parcare, pierderi de cel putin 30%. Pentru ca numarul de locuri de parcare primeaza insa in fata CUT-ului (Coeficientul de Utilizare al Terenului). Daca acest fapt inseamna realizarea unui alt nivel de subsol, sau limitarea suprafetei desfasurate la cat permite numarul de locuri de parcare astfel obtinute, cel mai probabil ca proiectul poate fi considerat o nereusita financiara.
Mai mult decat cele de mai sus, parcarea subterana adesea se „contrazice” cu volumul obtinut din PUZ-ul sau PUD-ul anterior aprobat. Proiectele de urbanism pacatuiesc adesea prin retrageri succesive care nu prea au cum sa respecte o logica structurala la care pur si simplu nimeni nu se gandeste in focurile Comisiei tehnice de urbanism.

Trama data de locurile de parcare poate aduce restrictii majore asupra modului in care sunt amplasate si conformate nodurile de circulatie, fapt care se traduce usor in mult mai multe costuri ulterioare aduse de conformarea deficitara a elementelor structurale.

Orice solutie ar fi adoptata in proiect, cu siguranta ca parcarile subterane aduc costuri considerabile oricarui proiect imobiliar.

Poate ca cea mai interesanta solutie ar fi cea a realizarii unei constructii separate, exclusiv de parcari. Aceasta ar degreva proiectele imobiliare de foarte multe constrangeri, costurile ar fi pur si simplu optimizate de structuri bine conformate si adaptate partiurilor de arhitectura. Desigur ca in acest caz, apetitul locatarilor unui astfel de proiect s-ar putea sa le convina prea putin faptul ca parcarea autoturismului necesita 15-30 de minute zilnic.

Cel mai adesea multe probleme pornesc din studiul insuficient de solutie realizat in faza urbanistica a proiectului (PUZ). Urbanistii tind sa ia prea putin in consideratie ce inseamna o cladire de o asemenea complexitate. Am vazut numeroase PUZ-uri in care inaltimea de nivel era considerata numai 2,70 metri, ceea ce este virtual imposibil. De asemenea, PUZ-uri pentru proiecte de birouri in care inaltimea de 3,00 m pe nivel este pur si simplu hilara, un minim necesar fiind de 3,50-4,00.

De aceea, studiul precoce al solutiilor arhitecturale si structurale pentru aproape orice proiect de mari dimensiuni este strict necesar. Cu cat tandemul arhitect-inginer de structuri este mai tarziu implicat in proiect, cu atat mai mari sunt sansele ca acea cladire sa fie costisitoare aparennt fara motiv.

In the past we have supported our client’s (Castrum Corporation) call for bids for the 16 Millions investment in Bucharest, Sevastopol 9 Building.