Articol preluat de pe www.building-design.ro

In 2007 zeci de articole evidentiau nevoia imensa de cladiri de birouri clasa A. Comparatiile cu Budapesta, Varsovia si Praga aratau deficite de sute de mii, daca nu de milioane de metri patrati de spatii de birouri.

Pe de alta parte, dezvoltatorii impreuna cu marile agentii de real-estate intelegeau tot mai bine nevoile multinationalelor tot mai ahtiate dupa spatii cat mai mari, cat mai impozante, cat mai….. Se vorbea de o foame pentru spatiile de birouri si de un important deficit: 1.000.000 mp de spatii Clasa A

Deficit de 1.000.000 de mp de spatii de birouri clasa A in 2007?

Cum se face ca de la deficitul de 1.000.000 mp de spatii de birouri clasa A s-a ajuns la zeci de cladiri neocupate sau prea putin ocupate? Cum se face ca multinationalele, in ciuda restrangerilor, a relocarilor, a micsorarii chiriilor nu ocupa totusi marea parte a spatiilor deja construite?

Raspunsul este probabil ca „nevoia” de spatii de birouri era totusi exagerata. In alta ordine de idei, companiile sunt mult mai precaute in a-si evalua necesarul de spatiu si tot mai hotarate sa mentina sub control costurile.

Aproape intreaga oferta a fost orientata catre clientii de lux: Companii mari, cu sute de angajati, cu bugete mai mult decat onorabile si facand afaceri pline de optimism. In acelasi timp, numeroase dezvoltari se bazau pe terenuri scumpe, intens speculate, pe constructii scumpe realizate cu credite date cu larghete, dar la dobanzi destul de piperate. In acelasi timp cladirilie de birouri ale anilor 2003-2008 nu au reusit nici ele sa fie in totalitate ceea ce se pretindeau. In conditiile in care site-urile de imobiliare abundau de anunturi cu „spatiu de birou clasa A” care de fapt erau apartamente de bloc si multe de cladiri de birouri care se autodefineau pompos „clasa A” nu erau in fapt nici macar clasa B.

Lasand insa la o parte clasificarea spatiilor de birouri, pana la urma oarecum irelevanta, aproape toate noile cladiri de birouri insistau sa ofere spatii foarte mari. La un moment dat chiar compania noastra cauta spatii de birouri si sute de telefoane date se terminau cu: „Ne pare rau, nu avem nici un spatiu atat de mic”.

Spatiile de birouri sub 200-300 mp erau extrem de rare si in general rezultatul vreunui etaj retras, incomplet. In acelasi timp sute de mii de firme din Romania ridicau la cote nebanuite chiriile apartamentelor si practic aproape al oricarei casute sau vile scoasa la inchiriere. Apartamentele in vila sau blocuri au devenit sediile predilecte ale avocatilor, notarilor, firmelor IT, firmelor de contabilitate, companiile de publicitate, PR, marketing, consultanta, firmelor de constructii, proiectare etc. Ba chiar si cele ale numerosi dezvoltatori.
Cele mai rasarite dintre aceste firme isi permiteau sa inchirieze cate o vila intreaga. Pe adevaratele cladiri de birouri se bateau realmente bancile, companiile de telefonie, multinationalele si orice companie cu cifra de afaceri de mai multe milioane.

Foarte ciudat este ca in exact aceeasi perioada mii de start-up-uri apareau, iar firmele avand cifre de afaceri de cateva sute de mii de Euro, putini angajati, insa cu o puternica nevoie de reprezentare au fost in totalitate neglojate.

Trebuie remarcat ca inca zeci, daca nu sute de mii de firme, functioneaza in apartamente cu 2-3-4 camere. Au in realitate nevoie de spatii de birouri pornind de la cca 30. mp in sus. O companie care isi desfasoara activitatea intr-un apartament cu 4 camere are nevoie de spatii de birouri de cca 60 mp. Aproape toate companiile care au birouri in vile mai mari sau mai mici au nevoie de spatii de birouri de 80-150 mp. Relativ putine companii au nevoie de spatii de birouri de peste 200 mp.

O companie care plateste o chirie de 500-600 de Euro lunar pe un apartament cu 3 camere are in fapt o nevoie de spatii de birouri de circa 50 mp. Aceeasi companie platea inainte de criza intre 800 si 1200 Euro pentru acelasi spatiu. Asta inseamna ca aceste companii chiar si in prezent platesc o chirie de 10-15 Euro/mp si au platit in decursul timpului si 20-25 de Euro/mp.

La sumele de mai sus se adauga celelalte costuri: intretinerea (la bloc), curent electric, o persoana pentru curatenie, reprezentand inca minim 100 Euro lunar, adica inca 2-3-4 Euro/mp. Toate aceste firme prin blocurile prin care functioneaza au montat alarme (se sparg sediile de firma!), interfoane, aparate de aer conditionat, au tras retele de internet, cabluri de telefoane, au mai schimbat becuri, prize, intrerupatoare, sigurante, ba chiar au mai suportat zugraveli, vopsitorii.

600 milioane de Euro pe an pierderi

In plus, majoritatea acestor firme au suportat si inca suporta infama eticheta de „firma de apartament”. 100.000 de astfel de mici companii, care platesc in prezent in medie chirii si mentenanta de cca. 500 de Euro lunar reprezinta clienti pentru spatiile de birouri de cel putin 50.000.000 de Euro lunar, adica 600.000.000 Euro pe an.

Suma uluitoare de mai sus nu reprezinta un maxim, ci un minim istoric. Trebuie sa tinem cont de faptul ca acesti potentiali clienti ai spatiilor de birouri au fost dispusi sa plateasca si sume mai mari de atat in trecutul nu foarte indepartat!

Refuzul promoterilor imobiliari de a dezvolta unitati de spatii de birouri de 30-50-80-100 mp este greu de inteles. In acelasi timp, cladirile deja construite pot fi convertite doar cu greu si cu mari pierderi de spatii, probabil ca singura lor sansa fiind totusi o revenire a pietei.

Octavian Ungureanu,
Arhitect
Trilitica Frame Invest
www.building-design.ro

Preluarea acestui articol se poate face numai cu accpetul si in conditiile autorului